Bun­des­ge­richts­hof ent­schei­det über Betriebs­kos­ten­nach­for­de­run­gen des Ver­mie­ters einer Eigen­tums­woh­nung bei ver­spä­te­ter WEG-Abrech­nung

Pres­se­mit­tei­lung des Bun­des­ge­richts­hofs vom 25. Janu­ar 2017

Der Bun­des­ge­richts­hof hat sich in einer Ent­schei­dung mit der Fra­ge befasst, ob der Ver­mie­ter einer Eigen­tums­woh­nung, auch noch nach Ablauf der Jah­res­frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB* für die Abrech­nung über die Betriebs­kos­ten eine Nach­for­de­rung gel­tend machen kann, wenn der WEG-Ver­wal­ter ver­spä­tet abge­rech­net hat.

Sach­ver­halt und Pro­zess­ver­lauf:

Die Beklag­te war Mie­te­rin einer in einer Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­ge gele­ge­nen Woh­nung des Klä­gers, für die sie neben der Net­to­mie­te monat­li­che Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen zu ent­rich­ten hat­te. Der Miet­ver­trag ent­hielt eine hand­schrift­li­che Ergän­zung, wonach die Betriebs­kos­ten jähr­lich nach Geneh­mi­gung der Abrech­nung in der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung mit dem Mie­ter abge­rech­net wer­den. Die Betriebs­kos­ten für die Jah­re 2010 und 2011 rech­ne­te der Klä­ger gegen­über der Beklag­ten erst mit Schrei­ben vom 7. Dezem­ber 2013 ab, nach­dem die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft kurz zuvor den Beschluss über die Jah­res­ab­rech­nun­gen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nach § 28 Abs. 5 WEG** gefasst hat­te.

Mit sei­ner Kla­ge hat der Klä­ger für die jewei­li­gen Abrech­nungs­zeit­räu­me Nach­for­de­run­gen gel­tend gemacht. Die Kla­ge ist in allen Instan­zen ohne Erfolg geblie­ben. Mit sei­ner vom Beru­fungs­ge­richt zuge­las­se­nen Revi­si­on ver­folgt der Klä­ger sein Kla­ge­be­geh­ren wei­ter.

Die Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs:

Der unter ande­rem für das Miet­recht zustän­di­ge VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass der Ver­mie­ter einer Eigen­tums­woh­nung grund­sätz­lich auch dann inner­halb der Jah­res­frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB* über die Betriebs­kos­ten abzu­rech­nen hat, wenn der Beschluss der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer über die Jah­res­ab­rech­nung noch nicht vor­liegt. Nur wenn der Ver­mie­ter die Ver­spä­tung nach § 556 Abs. 3 Satz 2 Halbs. 2 BGB nicht zu ver­tre­ten hat, wofür er dar­le­gungs- und beweis­be­las­tet ist, kann er nach Ablauf der Frist noch eine Nach­for­de­rung gel­tend machen. Eine hier­von abwei­chen­de Ver­ein­ba­rung ist gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirk­sam.

Nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB ist über die Vor­aus­zah­lun­gen für Betriebs­kos­ten jähr­lich abzu­rech­nen. Die­se Abrech­nungs­pflicht ist nicht davon abhän­gig, dass dem Ver­mie­ter einer Eigen­tums­woh­nung bereits der Beschluss über die Jah­res­ab­rech­nung der Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­mein­schaft vor­liegt, die regel­mä­ßig als Grund­la­ge für die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung gegen­über dem Mie­ter genutzt wird. Eine sol­che (unge­schrie­be­ne) Vor­aus­set­zung ist der Vor­schrift nicht zu ent­neh­men, ergibt sich auch nicht aus den Geset­zes­ma­te­ria­li­en oder der Geset­zes­sys­te­ma­tik und wäre ins­be­son­de­re mit dem Zweck der Vor­schrift, Abrech­nungs­si­cher­heit für den Mie­ter und – durch eine zeit­na­he Abrech­nung der Betriebs­kos­ten – rasche Klar­heit und Rechts­si­cher­heit über die gegen­sei­ti­gen For­de­run­gen der Miet­ver­trags­par­tei­en zu schaf­fen, nicht ver­ein­bar. Zudem wür­de hier­durch der Mie­ter einer Eigen­tums­woh­nung in einer aus Sach­grün­den nicht zu recht­fer­ti­gen­den Wei­se gegen­über dem Mie­ter einer sons­ti­gen Woh­nung benach­tei­ligt, da er durch das zusätz­li­che Erfor­der­nis eines Beschlus­ses der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nach § 28 Abs. 5 WEG dem erhöh­ten Risi­ko aus­ge­setzt wäre, die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung nicht inner­halb der gesetz­lich vor­ge­se­he­nen Jah­res­frist zu erhal­ten.

Die Ver­pflich­tung des ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers, die Las­ten des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums sowie die Kos­ten der Instand­hal­tung, Instand­set­zung, sons­ti­gen Ver­wal­tung und eines gemein­schaft­li­chen Gebrauchs des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums nach dem Ver­hält­nis sei­nes Anteils zu tra­gen (§ 16 Abs. 2 WEG), ent­steht zwar gegen­über den ande­ren Eigen­tü­mern im Innen­ver­hält­nis nicht bereits durch die Ent­ste­hung der Kos­ten und Las­ten, son­dern erst durch den Beschluss der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gemäß § 28 Abs. 5 WEG. Die­ser Beschluss ent­fal­tet jedoch gegen­über einem Drit­ten, wie hier dem Mie­ter, kei­ne Bin­dung. Die Fra­ge des lau­fen­den Ent­ste­hens und des Anfal­lens der Betriebs­kos­ten für die ver­mie­te­te Eigen­tums­woh­nung ist damit unab­hän­gig hier­von nach den Grund­sät­zen des Wohn­raum­miet­rechts und dem Inhalt des kon­kre­ten Miet­ver­hält­nis­ses zu beur­tei­len.

Damit kann ein Ver­mie­ter einer Eigen­tums­woh­nung, wenn die Haus­ver­wal­tung die WEG-Abrech­nung ver­spä­tet erstellt hat, nach Ablauf der Jah­res­frist nur dann noch eine Nach­for­de­rung gel­tend machen, wenn er die ver­spä­te­te Abrech­nung über die Vor­aus­zah­lun­gen nicht zu ver­tre­ten hat, was er kon­kret dar­zu­le­gen hat.

Hier­an fehl­te es. Zwar muss sich der Klä­ger ein Ver­schul­den des (frü­he­ren) Ver­wal­ters der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft nicht zurech­nen las­sen, weil die­ser, wie der Senat nun­mehr ent­schie­den hat, grund­sätz­lich – und so auch hier – nicht Erfül­lungs­ge­hil­fe des Ver­mie­ters der Eigen­tums­woh­nung hin­sicht­lich der Erstel­lung der miet­recht­li­chen Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung ist. Der Klä­ger hat jedoch ledig­lich gel­tend gemacht, die bis zum 31. Dezem­ber 2012 täti­ge Haus­ver­wal­tung habe die Wohn­geld­ab­rech­nung der Haus­ei­gen­tü­mer für die Jah­re 2010 und 2011 nicht ord­nungs­ge­mäß erstellt und sei wegen die­ser Ver­säum­nis­se von der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft zum 31. Dezem­ber 2012 abbe­ru­fen wor­den. Die neue, ab 1. Janu­ar 2013 täti­ge Haus­ver­wal­tung sei mit Beschluss der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft vom 20. August 2013 zur Abrech­nung der Wohn­gel­der für die Jah­re 2010 und 2011 beauf­tragt wor­den und habe die­se im Novem­ber 2013 fer­tig­ge­stellt. Dies genügt nicht. Denn es fehlt jeder Vor­trag dazu, was der Klä­ger selbst ver­an­lasst hat, nach­dem für ihn im Lau­fe des Jah­res 2010 erkenn­bar wur­de, dass die bis­he­ri­ge Haus­ver­wal­tung die Wohn­geld­ab­rech­nung, die er als Grund­la­ge für die von ihm selbst erstell­te Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung benö­tig­te, nicht recht­zei­tig vor­le­gen wür­de oder die schließ­lich erstell­te Abrech­nung so feh­ler­haft war, dass sie sich nicht als Grund­la­ge für die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung eig­ne­te.

**§ 556 BGB Ver­ein­ba­run­gen über Betriebs­kos­ten

(1) […]

[…]

(3) 1Über die Vor­aus­zah­lun­gen für Betriebs­kos­ten ist jähr­lich abzu­rech­nen; […]. 2Die Abrech­nung ist dem Mie­ter spä­tes­tens bis zum Ablauf des zwölf­ten Monats nach Ende des Abrech­nungs­zeit­raums mit­zu­tei­len. 3Nach Ablauf die­ser Frist ist die Gel­tend­ma­chung einer Nach­for­de­rung durch den Ver­mie­ter aus­ge­schlos­sen, es sei denn, der Ver­mie­ter hat die ver­spä­te­te Gel­tend­ma­chung nicht zu ver­tre­ten.

**§ 28 WEG Wirt­schafts­plan, Rech­nungs­le­gung

(1) […]

[…]

(3) Der Ver­wal­ter hat nach Ablauf des Kalen­der­jah­res eine Abrech­nung auf­zu­stel­len.

[…]

(5) Über den Wirt­schafts­plan, die Abrech­nung und die Rech­nungs­le­gung des Ver­wal­ters beschlie­ßen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer durch Stim­men­mehr­heit

Vor­in­stan­zen:

Amts­ge­richt Schwet­zin­gen – Urteil vom 26. Novem­ber 2014 – 4 C 81/14

Land­ge­richt Mann­heim – Urteil vom 14. Okto­ber 2015 – 4 S 142/14

Karls­ru­he, den 25. Janu­ar 2017

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