Die Vermieter verlangen eine weitergehende Nutzungsentschädigung nach Maßgabe der für das Mietobjekt ortsüblichen Neuvertragsmiete. Einem Sachverständigen zufolge liegt diese für den strittigen Zeitraum November 2011 bis April 2013 insgesamt 7.300 Euro über der vertraglich vereinbarten Miete.
Entscheidung: Vermieter kann während Vorenthaltung Marktmiete verlangen

Die Klage hat Erfolg. Die Vermieter können wegen der Vorenthaltung des Hauses als Nutzungsentschädigung nicht nur gemäß 546a Abs. 1 Alt. 1 BGB die von den Mietern entrichtete vereinbarte Miete, sondern gemäß § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB weitergehend auch die für vergleichbare Objekte ortsübliche Miete verlangen.

Die ortsübliche Miete bemisst sich hierbei anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrages ortsüblichen Miete (Marktmiete). Nicht maßgeblich ist hingegen die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 558 Abs. 2 BGB, die aus den in den letzten vier Jahren vereinbarten oder geänderten Mieten ermittelt wird. Der vierjährige Bezugszeitraum ist auch dann nicht maßgeblich für die Nutzungsentschädigung, wenn der Vermieter die Mietsache nicht neu vermieten, sondern wie im Fall der hier erklärten Eigenbedarfskündigung selbst nutzen will.

§ 546 BGB, der die Nutzungsentschädigung nach Beendigung des Mietverhältnisses regelt, bezweckt, den Druck auf den Mieter zur Rückgabe der Mietsache zu erhöhen. Dieser Druck wäre beeinträchtigt, wenn sich der Mieter noch in der Vorenthaltungszeit darauf berufen könnte, dass die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete wie in einem noch laufenden Mietverhältnis unter Berücksichtigung des in § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB vorgesehenen vierjährigen Bezugszeitraums zu bestimmen sei, oder dass der Vermieter die Mietsache selbst nutzen wolle.

Der Vermieter kann seinen Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten oder, sofern diese höher ist, der ortsüblichen Miete auch ohne vorherige Ankündigung rückwirkend geltend machen.

(BGH, Urteil v. 18.1.2017, VIII ZR 17/16)

Quelle: Haufe

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